英国牛津城堡，没被拆的一千年老房子，如何被改造成城市的财富

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英国牛津城堡，没被拆的一千年老房子，如何被改造成城市的财富

牛津城堡遗产保护与再生项目强调开发过程的可持续性，并鼓励社区参与，堪称近年来英国建成遗产城市再生项目的典范之一。

图1 1 8 4 1-1952年牛津城堡广场原有建筑格局示意图 Fig.1Schematic map of the historic layout of OxfordCastle Square,1841–1952

牛津城堡遗产保护与再生项目围绕牛津城堡建筑群进行，包含多个建成遗产再生子项目，意在对其进行保护的同时，以之为核心动力，促进周边地区的综合发展。

牛津城堡坐落于英格东南部牛津郡牛津市西部。牛津市历史悠久，常驻人口近16万人，因其作为牛津大学所在地而广为人知。牛津市始建于公元900年左右，城市依河而建，由于较少受到战争侵袭，所以相对完整的保留了从撒克逊人时代到近代的大量建成遗产(图1)。

牛津城堡最初由征服者威廉(William the Conqueror)在公元1071-1073年建造，是牛津郡治安官官邸和英国国王昔日行宫之一，占地5英亩(约合2.02 hm2)。今天，此区域被统称之为牛津城堡广场，保存着原牛津郡城堡、监狱、圣乔治城堡塔(St George’s Tower)和城堡丘(CastleMound)等多处建成遗产。城堡建筑主体基本保存完好。(图2，图3)。

1996年前，牛津城堡广场是一个整体，作为牛津郡监狱被使用，其范围包含了现在的马尔马逊酒店、牛津城堡和监狱景区等区域。1997年，也就是监狱关闭次年，牛津郡政府从英国内政部手中购得牛津城堡，着手对其功能重新定位。

今天的牛津城堡广场位于牛津市中心与牛津火车站之间，虽为进入市中心的必经地段，有交通区位优势；但在1996年时，此区域已相对衰落，城堡周围治安、基础设施和环境卫生都不容乐观，周围居民也迫切希望环境能得到改善。

(图4)所以，此地功能重新定位对于提升城市活力至关重要。而城堡作为建成遗产的历史价值和艺术价值，是区域功能恰当定位的关键所在。

1997-2001年，牛津郡政府把牛津城堡租给电影和电视剧制作公司，成为包括《101斑点狗》和《坏女孩》在内的多部影视剧取景地。

1998-2000年，牛津郡政府、牛津保护信托和牛津城堡有限公司(Oxford Castle Limited，以下简称牛津城堡公司)之间达成战略合作协议，向公众公开征集牛津城堡广场为主要区域的牛津城堡遗产保护与再生项目意见。*在这期间，1999年，牛津郡政府和牛津城堡公司共同制定《牛津城堡保护规划(1999)》(The Oxford Castle Conservation Plan,1999)，明确了牛津城堡建筑群的遗产保护要求。

2001年，英格兰东南部发展局(South East England Development Agency)等遗产保护机构承诺为牛津城堡遗产保护与再生项目提供规划许可和资金支持。至此，项目的准备工作基本就绪。

牛津城堡遗产保护与再生项目的目标是使具有历史意义的建筑得以保存和延续，并在对公众开放中传递遗产价值。基于此目标，项目的设计理念是：鼓励利益相关者参与，为牛津城堡以及周边区域建成遗产注入新的活力，以遗产活化利用带动区域可持续发展。*项目范围包括牛津城堡及其周边地块(图 5)。

牛津城堡遗产保护与再生项目的启动也给了牛津城堡考古发掘的机会，1999—2009年，在牛津城堡土丘的东侧进行了长达10年的考古发掘，出土了从11世纪至今的大量文物，并为相关记载中牛津城堡建设始于诺曼时期的论断提供了物质佐证(图6，图7)。考古发掘之后，原有区域土层进行回填，并且在土层之上建设了现有建筑，目前被餐厅租用。

在遗产保护与活化并重的设计思路下，牛津保护信托委托连景公司(Continuum Attractions)作为牛津城堡的旅游管理机构。为了保存这里独特的历史元素，同时创造一个可持续的商业发展模式，再生项目鼓励公共部门、私有化商业机构和慈善公益组织进行合作开发[13]。2005年，牛津城堡建筑结构加固工程开始动工，工程完工后，牛津城堡广场原有建筑逐步重新开放(图8)。

位于牛津广场北部的牛津城堡丘和西北部的牛津城堡原有建筑作为牛津城堡和监狱景区(图9)。牛津城堡丘和牛津城堡建筑中间新建设了一栋建筑，这栋建筑北部作为公寓，南部用于牛津城堡遗产教育中心(图10)。位于牛津广场中部和西南的原有牛津监狱主体建筑则作为马尔马逊牛津酒店(图11)，酒店南部侧翼建筑作为O3画廊。O3画廊西南建筑底层则作为酒吧、餐厅等开放，上层作为牛津城堡公寓。从天鹅城堡酒吧到牛津城堡丘的路径周围的建筑则多作为餐厅和酒吧。

牛津城堡丘西南，马尔马逊牛津酒店东北的区域作为蛞蝓莴苣餐厅。牛津城堡丘和马尔马逊酒店之间的空间作为北部公共广场，创意剧场公司(The Creation Theatre Company)在此广场上组织户外话剧表演活动，让游客在城堡区域可以身临其境地体验英国话剧文化。

与此同时，O3画廊东部到天鹅城堡酒吧之间的空间也形成了向公众开放的南部广场。

牛津城堡遗产保护与再生项目中可持续性利用效果分析

牛津城堡遗产保护与再生项目不仅保留了牛津城堡的原始风貌，而且对附近区域产生了重要影响。基于前文理论框架，本节对作为建成遗产的牛津城堡在城市再生中的利用情况进行整体评价。评价基于四个方面：基于可持续发展原则对建成遗产完整性和真实性的保护；建成遗产在城市再生中的功能定位；建成遗产提供的经济机会如何为城市再生提供保障；多方协同共同推进的建成遗产管理体制和规划体系。

图2 牛津城堡1675年鸟瞰图

Fig.2An aerial view ofOxford castle in 1675

图3 牛津市1675年地图

Fig.3Map of Oxford in1675

图4 牛津城堡与牛津市中心、火车站的位置关系

Fig.4The spatialrelationship between Oxford Castle and Oxford City Centre and railway station

图5 牛津城堡遗产保护与再生项目完成后牛津城堡广场业态的空间功能布局

Fig.5The functiondistribution of the Oxford Castle Square after the completion of the OxfordCastle Heritage Protection and Regeneration Project

图6 牛津城堡考古发掘区域

Fig.6Archaeologicalexcavation area of Oxford Castle

6a.考古发掘区域现状6b.考古发掘区域位置示意图

6a.Archaeological excavationarea6b.Location of archaeological excavation area

图7 考古发掘现场

Fig.7Archaeologicalexcavation site

图8 牛津城堡遗产保护与再生项目范围，也是文中牛津城堡广场的范围

Fig.8Scope of the OxfordCastle Heritage Protection and Regeneration Project (The scope of Oxford CastleSquare)

图9 牛津城堡和监狱景区出口

Fig.9Exit of the OxfordCastle and Prison site

图1 0 牛津城堡遗产教育中心

Fig.10Oxford CastleHeritage Education Centre

图1 1 由原牛津监狱改造而成的马尔马逊酒店

Fig.11The former Oxfordprison adapted as the Malmaison Oxford

基于可持续发展原则对建成遗产完整性和真实性的保护

牛津城堡遗产保护与再生项目较为完整和真实地保存了牛津城堡的建筑本体和区域格局。牛津城堡作为11世纪以来层累形成的历史遗存，是牛津最具代表意义的建筑之一，当地居民非常重视其文化象征。在此基础上，在建成遗产真实性和完整性的保护方面，牛津城堡遗产保护与再生项目为建成遗产保护制定了高标准的技术、方法和管理规范：《牛津城堡保护规划(1999)》。规划列出了历史遗存修复和保护的要求，强调修缮过程中需尽量保留遗产建筑原貌，从修复材料使用到保护政策，以及建筑特色的保留等，都有详细规定。(表1)在保护规划中，各方必须严格按照规划执行，修复工作均由专业人员完成。这些规划确保了历史建筑的原始传统结构可以继续保持下去。

如果建筑某些部分已经很难修复，或即使修复也不符合当代的使用意义，乃至原貌修复不符合当代消防和遗产保护政策时，就需要面对遗产本体真实性、完整性与城市再生要求之间的矛盾，在统筹权衡的基础上做出决策。因此，在遗产本体的修复过程中，局部融入现代设计，在不破坏建成遗产结构和建筑材料的情况下，提升现代使用性能。项目方充分考虑到美学和实用价值的融合，使一些已修复历史建筑融合现代设计元素，以适应建成遗产的新用途，例如，采用玻璃连接两个历史建筑，整体融合度极高，未破坏古建外观整体性，同时兼具了连廊的连通作用。(图12)

建成遗产在城市再生中的功能定位*

牛津城堡遗产保护与再生项目在城市再生中的功能定位与关键利益相关者的参与度关系密切，同时，作为向公众开放的建成遗产，遗产阐释教育是其定位的重要环节。

笔者通过实地采访了解到，该项目邀请了一系列利益相关者，包括牛津郡政府、牛津市政府、牛津保护信托、私营企业、当地居民、牛津大学和牛津布鲁克斯大学的学者、英格兰遗产管理局(English Heritage)及其他公益基金会等参与其中，广泛听取各方诉求，并协调各方诉求中的矛盾之处。尽管在项目提出早期曾有人质疑私营企业参与公共遗产项目是否能保障质量，因而反对重新开发牛津城堡和牛津城堡广场的方案。经过多次与不同利益相关者之间的沟通，项目确立了牛津保护信托等公立机构对私营企业重新开发牛津城堡和牛津城堡广场的监理制度，确保项目开发公开透明。最终大多数利益相关者就牛津城堡遗产保护与再生项目顺利推进达成了协议。项目提出的早期，规划许可没有获批，因为当时遗产管理机构认为，牛津城堡作为向公众开放的场所，私营企业参与开发可能对项目开发的前景带来不可预期的影响，尤其是建成遗产现状很可能遭到破坏。牛津郡政府在得知上述部门的态度后，积极与遗产管理机构进行协调，即承诺在可持续发展的原则下，最大程度保存牛津城堡的独特历史信息。最终，遗产管理机构批准了项目的规划许可。

不同利益相关者之间曾经在项目定位和执行上有过分歧，而鼓励不同利益相关者参与项目的方式不仅仅让项目计划制定和执行更加透明，也让牛津城堡广场项目定位更加明确了其作为公共空间的作用，在不同利益相关者基于各自需求和立场上达成妥协的基础上，最终改善此区域的生活环境、文化氛围和商业活化。为了保证项目开发过程中的透明度，相关机构采取了以下措施：由牛津郡政府牵头，成立了由不同利益相关者组成的咨询小组；牛津郡议会建立了由不同利益相关者的主要代表组成的城堡咨询论坛；所有的决定都张贴到社区进行公示，并邀请媒体进行发布；项目实施过程中，从始至终都积极展开公众开放日活动，让当地居民了解项目实施的进程，使民众和企业拥有更多的知情权和参与感，并在相关网站上公开了大量信息，以提高项目开发的透明度。

如前述，隶属于牛津郡政府的牛津城堡遗产教育中心的成立目的在于让利益相关者合作机制能够更持久地发挥作用，同时也为了展示和阐释牛津市和牛津城堡的遗产价值。该教育中心对宣传阐释牛津文化遗产、深化落实城市再生发挥了重要作用。在具体工作上，该教育中心为注册家庭提供咨询，为当地居民制定终身学习计划；邀请前囚犯、监狱工作人员和当地居民编写牛津郡监狱口述史；与当地中小学共同制定本地遗产教育计划，加强学生对本地遗产文化的理解。

如果说建成遗产是城市的物质载体，那么利益相关者合作机制则是促成其城市再生定位的润滑剂。

建成遗产提供的经济机会如何为城市再生提供保障

牛津城堡遗产保护与再生项目提供的经济机会为城市再生提供了保障。这主要体现在项目运营状况和就业两个方面。

项目的经济保障是确保其有序进行至关重要的问题，而在资金筹措上，牛津城堡遗产保护与再生项目通过多渠道引入合作资金。项目投资总额约为3 420万英镑，其中1 000万英镑来自政府机构和一些公益基金会，其余全部来自民营商业机构。在牛津郡政府、牛津城堡公司和牛津保护信托的合作下，申请到包括英格兰东南部发展局、英国遗产彩票基金(Heritage Lottery Fund)、英国历史建筑和纪念碑管理委员会和牛津郡环境信托(Trust for Oxfordshire’s Environment)在内的多项资金支持。此外，还有来自其他组织的一些资金，用于专项保护工作。

牛津郡政府把牛津城堡广场的运营权授予特雷弗 · 奥斯本物业集团(Trevor Osborne Property Group)。牛津郡政府通过牛津城堡公司从马尔马逊酒店获得租金收入，按约定，如果酒店运营利润高于协议规定的18.5%，政府还将获得超出利润的55%作为后续发展资金，保证了牛津城堡项目的可持续性。特雷弗 · 奥斯本物业集团不仅直接通过租赁牛津广场的房屋获得收益，也从牛津城堡保护和再生项目对此地段人气的提升中受益。牛津城堡广场吸引了十几家餐厅等商家入驻，这些餐厅商家租金是特雷弗 · 奥斯本物业集团的收益之一。同时，牛津城堡广场以西的圣托马斯街(St Thomas’ Street)部分地块被开发成公寓(图13)，部分建筑物被改成餐厅和酒店，建设了约翰 · 刘易斯(John Lewis)等大型连锁购物商场。

根据问卷调查，在创造就业方面，牛津城堡广场入驻的这些商家，共提供约600个工作岗位。其中，80%的新增就业者是居住在距景区20英里(相当于32.18 km)以内的当地居民。但在这些工作岗位中，相当一部分是服务业中相对技术含量较低的底层职位，存在薪水较低和不稳定的问题。

项目为牛津市西部地区带来了非常显著的改善，它不仅为牛津城堡广场带来新生，同时也使城堡附近区域变得更受欢迎：它提供了工作，同时提升了城堡周边房产的价值。在开发过程中，项目从多方筹措政府资金及公益基金，并吸引民营资本加入，解决了前期资金需求不足的问题，且民营资本的加入为项目中后期的商圈开发组织了有效的管理团队。牛津城堡区域商圈的活跃，整体带动了周边地区的经济发展。

多方协同共同推进的建成遗产管理体制和规划体系

牛津城堡遗产保护与再生项目治理执行的有效性主要可从规划体系和管理体制方面进行分析。

图1 2 城堡不同建筑间使用现代风格的连廊进行连接

Fig.12The castle isconnected by modern-style corridors between buildings

图1 3 牛津城堡广场西部新开发的公寓

Fig.13Newly developedapartments to the west of Oxford Castle Square

在规划体系上，项目相关规划有《牛津城堡保护规划(1999)》(The Oxford Castle Conservation Plan,1999)、《西区行动规划(2008)》(West End Area Action Plan,2008)和《牛津遗产规划(2012)》(Oxford Heritage Plan,2012)等。这些规划在咨询、界定和起草阶段充分征求了公众意见，并在执行时对公众公开。

在管理体制上，遗产保护需要多方协同，具体如何协同推进是关键。理论上，多方利益相关者各自在同一项目上推行遗产保护措施和一方强势推行他方协同均难以达成多方认可的遗产保护目标。然而，牛津城堡遗产保护与再生项目在程序上或者决策机制上的协同创新，则是遗产实现可持续发展的要点所在。

基于笔者现场调研，虽然牛津城堡公司负责牛津城堡广场地块的日常管理，但是牛津郡政府依然作为牛津城堡广场地块的永久产权所有人，以确保公共利益得到体现。特雷弗 · 奥斯本物业集团、牛津城堡公司和牛津郡政府于2000年5月签署了一项最初的合作协议，随着项目的进展，随后发生了一系列修正案和补充协议随之签订。根据合作协议，牛津城堡广场地块租给牛津城堡有限公司，为期200年。

根据合作协议，特雷弗 · 奥斯本物业集团必须向牛津郡政府提供不少于340万英镑的付款保证金债券。债券作为保险，如果牛津城堡遗产保护与再生项目失败，牛津郡政府依然可以从项目中获得一定经济补偿。该协议还要求该集团必须无条件与马尔马逊酒店集团(Malmaison)签署酒店运营合同，目的是让部分原有牛津监狱建筑作为酒店重获活力。牛津郡政府与特雷弗 · 奥斯本物业集团签订了三份独立租约，即牛津城堡广场地块租约、蒂德马什巷(Tidmarsh Lane)租约和毗邻郡政府的土地租约。其中，牛津城堡广场地块租约是本文关注的重点。

牛津郡政府任命类星体管理有限公司(Quasar Management Limited)为其指定的项目经理，进行监督和并向牛津郡政府报告工作。他们的职责包括根据牛津郡政府就服务时间表中规定的事项采取行动，与开发商和其他各方合作，并向牛津郡政府通报与项目有关的所有相关事项。该公司还被要求组织、出席和举行与牛津郡政府、牛津郡政府顾问、英格兰历史建筑和纪念物管理委员会、英格兰东南部发展局、遗产彩票基金会和任何其他相关机构的会议。协议中具体规定了每四周举行一次现场会议并邀请牛津郡政府项目经理参加的要求。牛津郡政府保留了责成开发商补救工程中发现的任何缺陷的权利，从而成功地规避了这一风险因素。

各方协议中纳入了争端解决程序，允许法律专家、独立裁量师或裁决人处理任何争端。为了减少牛津郡政府所面临的风险，在发展协议中加入了一系列条款，其中规定了牛津郡政府可以终止发展协议(从而取消他们在协议内所作的义务和承诺)的条件。

牛津城堡保护与再生项目符合建成遗产监管的法律法规，未出现任何违法违规现象，在规划执行过程中充分保证了透明度，规划实施也实现了极高的完成度。

牛津城堡在开发旅游的同时也维护了城堡遗产的完整性和真实性。经过几年的发展，项目的目标已经实现：使具有历史意义的建筑得以保存，并对公众开放，向民众传递遗产价值。

牛津城堡遗产保护与再生项目是建成遗产可持续发展的典型案例之一。此区域的重新开发涉及到遗产保护、城市再生和可持续发展等诸多问题，具有一定的复杂性和综合性。虽然该项目依然存在着一些问题，但是不能否认这是英国建成遗产可持续发展开发比较成功的案例。它印证了建成遗产与城市区域的需求密切结合，才是实现建成遗产保护可持续的核心，而坚持保护遗产的真实性和完整性，兼顾遗产的社会效益和经济利益，鼓励利益相关者参与以建成遗产为核心的规划制定和实施，是解决发展矛盾的有效方法。

项目实施过程中，各环节公开透明，接受大众监督，最大限度地保证了遗产开发的完整性与真实性。由于相关各方对遗产保护的重视程度极高，并一直为此付出努力，所以，项目最终以相互协调统一的模式达到了既定目标。作为公共空间，城堡区域开发考虑了多方意见，建成遗产修复尽可能使用原材料和原工艺，同时谨慎使用现代主义建筑元素，在场地内加建了遗产教育中心和部分连接体，在不影响建成遗产完整性和真实性的前提下，创建多功能商业业态。

多方协同、共同推进的建成遗产管理体制和规划体系是促成项目顺利进行的关键，也是遗产保护可持续的核心要求。城市再生项目引入民营资本，解决了前期资金投入的巨大缺口；项目进展过程中充分考虑和协调各利益相关者的诉求，达成了各方都相对满意的结果：民营资本进行的商业开发对当地就业的促进作用明显；项目提升了牛津城堡周边地段的活力，利益相关方均受益于此；项目将现代城市生活与历史教育、旅游的需求融为一体，使城堡区域在保持建成遗产的历史、文化和科学价值的同时，发挥了更多的社会价值。

项目体现出建成遗产在城市再生中可发挥的重要作用，有效的运作不仅可以使建成遗产获得新生，也可以促进城市再生可持续发展。虽然中国的社会运行机制与西方差异较大，无法全盘照搬牛津城堡的很多经验，但如何在保护遗产本体的完整性和真实性前提下、尊重利益相关者意见、兼顾遗产的社会效益和经济利益，牛津城堡案例有重要的参考价值。中国大量级别较低的建成遗产缺乏足够的维护资金保障，单纯由政府文物部门出资，往往因缺乏有效的再利用途径，而影响保护投入的可持续性。因此，建成遗产保护与再生引入社会资金和力量参与，有其必要性和紧迫性。无论社会团体还是社会资金，都有自己的诉求，且诉求可能并不相同，文物部门既要考虑各方诉求，又需恪守建成遗产完整性和真实性的保护底线，因此有必要确立适当的管理框架，并建立旨在使各方可以充分沟通和讨论的平台。在这方面，牛津城堡案例也可以为中国建立适合自己国情和制度框架的遗产保护与再生运行机制提供借鉴。

部分资料来源：任伟，韩锋，建成遗产保护、城市再生与可持续发展——以英国牛津城堡为例，建筑遗产. 2021,(01)