​每平四千多起，昆明这个知名商场惨遭拍卖！

每平四千多起，昆明这个知名商场惨遭拍卖！

五华区昆明高新区海源北路与科新路交叉口海源高新天地商业广场共计509套不动产，正在进行变卖中，总金额约8466万元。

该商场评估价约1.51亿元，此前约1.058亿元变卖/拍卖无人出价，这次差不多打了55折变卖，截止2025年2月21日早上九点，暂时无人出价。

评估价1.51亿元，现在55折变卖

2017年前后，纯商业项目海源高新天地正式开售，当时对外销售的主要为写字楼、公寓，2019年交付。

2020年8月，上海协信星光商业管理有限公司（协信）获得商业运营权，随后其商业广场以高新星光天地对外推广。

（注：本文提到的海源高新天地、星光天地，均特指海源高新天地1-5层商业广场部分）

其1-4层的商铺被开发商抵押的时间暂无从知晓，但从商场2楼张贴的呈贡区人民法院公告显示：

因“安徽中财商业保理有限公司与开发商公司合同纠纷，其调解书已经发生法律效力、但被执行人至今未履行法院判决所确定的义务。故法院依法查封了被执行人XXX公司名下位于XXX共计509套不动产”。

从天眼查上也可找到这宗8173.3万元执行标的的消息。

这批房源位于海源高新天地商业广场1幢1-4层，土地分摊面积合计为1,055.96㎡，建筑总面积12708.10㎡，土地使用权期限2012年5月25日起2052年5月24日止。（包含房屋所有权、分摊土地使用权、房屋室内不可移动装修以及与房地产不可分割的、满足其使用功能的供水、排水、供电等相关配套设施)

其中1楼商铺96个（按产证数量来计算，下同），评估单价1.9万~2.1万/平米之间；2楼商铺133个，评估单价1.1万/平米左右；3楼、4楼商铺评估单价分别是9500、8600元/平米左右。

照变卖价格打5~6折的话，最便宜折算下来单价四千多。

(1楼临街铺面评估价2万左右，图片截取自司法评估报告)

目前该商场的商铺实际处于大部分商家暂停歇业、少部分临街铺面正常运营的状态。

第1层临街的位置，招商银行、星巴克、麦当劳、屈臣氏、小米、华为等商铺是正常开业状态。

（图上临街的招商银行、星巴克、麦当劳正常运营）

第2层以上，开业商家屈指可数，内部仅有类似儿童乐园、美睫美甲店等店铺开业。

目前整个海源高新天地最有人气的，莫过于负一层的大润发超市了，超市进出口位置也有不少金饰、美容、服装等店铺运营。

但即便如此，大润发苦苦支撑也难掩商业广场颓态，在整个商业广场铺面大部分关门歇业的情况下，非工作时间段，客流量较为一般。

商业处境艰难，未来何去何从

海源高新天地，处于高新区比较核心的位置，自身有一定的商业/商务人口（自带写字楼和公寓），但道路四周最近的均为高新、制药企业、高校，如积大制药、白马制药、沃森生物、原津桥学院、原海源学院等等。

500米范围内虽拥有恒大名都、棕榈泉、鼎易天城等小区，但人口密集程度有限。

北侧1公里西北新城新建的高密度小区更多，南侧1公里园城-西城时代一侧居住密度明显也更高，但临近2公里范围内都有更大体量商业体（吾悦、西城时代、首创奥莱、宜家）运营，海源高新天地可谓是在夹缝中求生，挑战不小。

（海源高新天地被西城时代、吾悦、宜家、首创各大商业体包围）

但话又说回来，本商场的底子并不差。

从变卖标的物说明表中可以了解到该商业广场的租赁情况：

(重点商家签约时间5-20年不等，图片截取自司法评估报告)

509个商铺全部带有租约，1-20年不等，有知名餐饮、银行、便利店，也有母婴、儿童乐园、体育用品等，也有个人租约。

如一心便利租约/租期5年，招商银行、屈臣氏租约/租期10年，星巴克租约/租期长达15年，滇美餐饮（麦当劳云南运营公司）租约/租期最长，为20年。

按理来说，若已有如此多的商家签约，海源高新天地若是【带租约变卖】，考虑到目前市场环境，按评估价2万/平米打6折计算，也才1.2万/平米，价格并不算太高。

不过仔细查看评估报告发现，这个评估价并不包括租约的情况：

原文是“本次评估未考虑在估价对象上设定抵押、担保、租赁等他项权利以及查封对房地产价值的影响。”

简单可以这样理解，评估价只是对全部空置房产状态下的估价，

同样的，未来变卖后是否带租约、或商家租金是否已支付，待定，还需要买家自行核实。

常理推断，无论签约了几年，租金大多是每三个月到一年一付。但也正是因为有各种不确定因素，加上昆明商业运营难度和容量限制，海源高新天地去年12月首次拍卖，起价1.05亿，流拍。

其实，已有多家招牌商家的租约，大生活超市、电影院培养的周边居民的消费习惯，海源高新天地比新建的商业更有基础。

同时，商业广场路边外摆区空间场地较大，现在也有金饰品店在开业，还有一大片儿童游乐区。（运动体育公园类目或许也可行）

原本这里还有多家餐饮、小吃商家等，想来也一度风光热闹过。

基于行外人的简单设想：临近居住区，柴米油盐不可少；临近大学，试试潮玩偶像和二次元。虽不是街区式、shoppingmall类型的商业，但现有的楼内基础结构和C86山茶坊还真有点像，好好设计一番没准一样可以拍出网红大片。

它能否实现“曾经爱搭不理，未来高攀不起”的逆袭？

接下来，海源高新天地不止需要一个掏8000多万的白衣骑士，更等待一个求新求变的运营团队了。